一波未平，一波又起
8月23日一早，一個(gè)微博小群突然熱鬧起來(lái)。
擊碎平靜的是一篇名為《為什么中介哄搶租賃房源？因?yàn)樨湺径紱](méi)它來(lái)錢(qián)快》的自媒體文章。文中直指，一些長(zhǎng)租公寓涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，以“空手套白狼”的方式，套取大量貸款資金用于市場(chǎng)擴(kuò)張，把利益留給自己，卻把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給房東、租客以及全社會(huì)。在一線城市房租暴漲的大背景下，“毒販”、“壓榨”、“崩盤(pán)”等字眼，無(wú)疑針針錐心。
之前，在這個(gè)名為“蛋殼公寓受害者維權(quán)群”里，群友們抱怨的多是些服務(wù)問(wèn)題，比如甲醛超標(biāo)、私搭隔斷或者拖延維修等。但這篇言辭激烈的“爆文”，一下讓許多群友驚出了一身汗。情緒激化的背后，是對(duì)文中提及的“被貸款”行為的“似曾相識(shí)”。
按照文章的說(shuō)法，比如租客在中介處簽了一份一年期租賃合同，并約定押一付一；實(shí)際上，這背后還有一份貸款合同，中介公司可利用租客的信用，提前從貸款公司獲得一年的租金，而租客每月支付租金，實(shí)則是在償還一份分期貸款。
所謂的“被貸款”即是租戶(hù)在不知情的情況下簽訂了貸款合同。一旦中介公司資金鏈斷裂，租客將不僅面臨付了租金卻無(wú)房可住的困境（未及時(shí)收到中介租金付款的房主會(huì)收回房屋），還需要替中介公司還清余款，逾期則會(huì)影響個(gè)人信用。
把文章鏈接丟進(jìn)群里的是一位名叫“ZEE”的武漢群友，她連發(fā)了三個(gè)哭臉?lè)Q，自己身上就背著一份兩年期的分期貸款合同，提供分期服務(wù)的是一家名為“會(huì)分期”的消費(fèi)金融公司?？赐晡恼拢牡谝环磻?yīng)就是趕緊“解除貸款”，希望群里的“難友們”能夠群策群力。
群里的說(shuō)法很多，有人覺(jué)得不需要太過(guò)驚慌，按照當(dāng)時(shí)蛋殼銷(xiāo)售的說(shuō)法，作為名義借貸人的租客，一旦終止租房合同，貸款就會(huì)自動(dòng)解除，轉(zhuǎn)由蛋殼繼續(xù)還貸；也有人同意爆文的說(shuō)法，即背后的風(fēng)險(xiǎn)在于，如果蛋殼一旦終止還貸，或者出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題甚至一夜倒閉，那么租客就會(huì)面臨貸款逾期、影響征信的問(wèn)題。
“那怎么辦??？被坑大了，還出不了坑?！盳EE更著急了，她想直接跟貸款公司解除合同，卻發(fā)現(xiàn)在之前簽約的貸款平臺(tái)公眾號(hào)“會(huì)分期”上，只能點(diǎn)還款。她又去咨詢(xún)蛋殼客服，但客服說(shuō)自己只能解除租房合同，手里并無(wú)貸款合同。
ZEE有些茫然，困惑且無(wú)頭緒。群友們罵咧了兩句，便再次回歸平靜，直到下午又一條新聞的出現(xiàn)——“長(zhǎng)租公寓首例爆倉(cāng)：杭州鼎家破產(chǎn) 4000租戶(hù)受損”。
據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》8月20日?qǐng)?bào)道，長(zhǎng)租公寓公司鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司發(fā)出通知，稱(chēng)公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)。而據(jù)租客介紹，當(dāng)初租房時(shí)，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶(hù)在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。
ZEE最害怕的那種情況真的發(fā)生了。
不過(guò)，“首例爆倉(cāng)”的說(shuō)法或許并不準(zhǔn)確。早在今年3月，就有人在微博爆料“上海愛(ài)公寓平臺(tái)”資金鏈斷裂。跟鼎家一樣，愛(ài)公寓的租戶(hù)同樣曾遭遇“被貸款”。根據(jù)微博博主“猴子講故事”當(dāng)時(shí)的爆料，“中介曾索要租客的證件并且拍照，理由是用于租房合同審核，但過(guò)程中多次使用租客的手機(jī)‘教’你在支付寶中如何申請(qǐng)‘線上月付’，并且快速操作完成。中介用租客手機(jī)申請(qǐng)的所謂‘月付’，實(shí)際是平安好房公司的貸款業(yè)務(wù)，貸款公司未通過(guò)電話核實(shí)及盡到告知義務(wù)，就綁定個(gè)人小額貸款，并放貸到‘愛(ài)公寓’?！倍?yàn)閻?ài)公寓資金鏈斷裂，大量租客不得不繼續(xù)還貸，若不還貸將會(huì)上平安征信的黑名單。
雖然許多群友還是選擇相信，今年剛剛拿到過(guò)億美元融資的蛋殼，短期內(nèi)不會(huì)落入與“鼎家”、“愛(ài)公寓”相同的命運(yùn)，然而“被貸款”的弊端卻已然從紙上躍入現(xiàn)實(shí)，不安與氣憤的同時(shí)，更多人開(kāi)始回憶起簽合同前后，類(lèi)似的“貸款引導(dǎo)”或“事前隱瞞”。
在杭州工作的柳平是維權(quán)群的新成員，她正是因?yàn)閷?duì)蛋殼“簽約后才被告知貸款”做法的不滿(mǎn)而入群的。
據(jù)她介紹，8月20日，在58同城上找房的她搜索了工作單位附近的幾個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)搜索結(jié)果靠前的基本上都是蛋殼的房源，于是約中介帶看。因?yàn)榉孔友b修不錯(cuò)，而且可以押一付一，柳平覺(jué)得不錯(cuò)。“蛋殼管家告訴我房源很緊張，既然看中了就趕緊付定金，”在其催促下，柳平在蛋殼公寓的APP上簽訂了定金合同。
但交了500元定金后，管家突然跟她說(shuō)要查下征信，需要拍一張手拿身份證的照片。柳平覺(jué)得很奇怪，反復(fù)追問(wèn)下，她才第一次從管家口中得知了租房需要貸款的事情。柳平害怕遇到騙子，想要回定金，卻被管家一口回絕，“他說(shuō)之前定金合同上寫(xiě)了貸款的條款，是我自己沒(méi)看，跟他沒(méi)關(guān)系。”無(wú)奈之下，柳平撥打客服電話投訴，客服卻又把責(zé)任推回了管家身上。反復(fù)溝通無(wú)果，她只有放棄了那500塊錢(qián)。
來(lái)自上海的群友吳寧跟柳平的情況相仿。今年4月因?yàn)楣ぷ鲝拈h行區(qū)換到了普陀區(qū)，安居客的中介向他推薦了蛋殼?！耙?yàn)橹爸薪閹Э吹姆?，我都不滿(mǎn)意，房子破、價(jià)格還高，我一看蛋殼的房裝修不錯(cuò)，環(huán)境也好，還承諾了各種服務(wù)，就決定試試?！弊罱K，他跟管家敲定，以2300元（房租1990元加上8%的管理費(fèi)等）左右的價(jià)格租下了那套三居公寓里一個(gè)不到10平米的臥室。
“當(dāng)時(shí)租住的房子還沒(méi)到期，我想先定下來(lái)，到下周一再簽合同，所以交了500元定金。但管家一直跟我說(shuō)，現(xiàn)在房子很緊張，定金只是暫時(shí)幫你把房子留著，留一天100，最多留五天，如果五天之后再簽合同，這定金就不算在租金里了。”
考慮到找房子的麻煩，吳寧決定直接簽合同。結(jié)果準(zhǔn)備交錢(qián)的時(shí)候，蛋殼管家讓他下載一個(gè)叫作“任買(mǎi)”的APP，她才意識(shí)到原來(lái)要貸款。
不同于警覺(jué)的柳平，吳寧當(dāng)時(shí)并未提出異議?！拔疫@人特別容易相信人，之前也沒(méi)遇到過(guò)黑房東黑中介，所以他讓我下載APP，我也沒(méi)多問(wèn)，我并不排斥這些東西，我就想著支付寶、京東、騰訊不都有類(lèi)似的東西么，蛋殼那么大的公司也不能騙我們?！弊罱K，吳寧分別在蛋殼公寓和任買(mǎi)的APP上簽訂了兩年的租房合同，及兩年的分期貸款合同。
不過(guò)，就在8月初，住了不足四個(gè)月的吳寧就因?yàn)榉?wù)問(wèn)題提前解約，“我的房門(mén)報(bào)修了四個(gè)月都沒(méi)有人來(lái)修，問(wèn)客服今年能修好么，他竟然說(shuō)不知道；后來(lái)有一次，我記得明明交過(guò)水電費(fèi)，他們卻一口咬定我沒(méi)交。”因?yàn)槿~退押金的事，吳寧跟客服糾纏了許久，這兩天剛剛解決，就曝出“租金貸”的事情，“客服說(shuō)解除合同后會(huì)自動(dòng)解除貸款，我有點(diǎn)不相信的，所以錄了音?！?/p>
根據(jù)吳寧在8月21日租約結(jié)束后第二天展示給《南方人物周刊》的在任買(mǎi)上的“賬單詳情”，從2018年9月15日以后的每月還款日，還款金額均顯示為0，狀態(tài)均為“已還”，“好像是沒(méi)問(wèn)題，但是也沒(méi)有明確顯示合同已解除?！?/p>
自《南方人物周刊》記者于8月23日加入維權(quán)群以來(lái)，幾乎每天都有新人進(jìn)群，訴說(shuō)自己遇到的“奇葩事”。有群友回憶說(shuō)，簽貸款合同的時(shí)候，管家讓他信息隨便填，“我專(zhuān)科他給我合同寫(xiě)的是本科，沒(méi)單位就讓我瞎編個(gè)單位”；有的還在實(shí)習(xí)，就被“虛假構(gòu)造一個(gè)單位”；還有人在群里抱怨，蛋殼管家24日早上來(lái)電話說(shuō)之前簽的租房貸要換簽一家公司，不簽就會(huì)過(guò)來(lái)?yè)Q門(mén)鎖密碼……
“大家一起退，他們需要集中給貸款機(jī)構(gòu)還錢(qián)，說(shuō)不定會(huì)把資金鏈搞斷，不知道剛?cè)诘膸讉€(gè)億夠燒么？”一個(gè)群友義憤填膺地說(shuō)道?！暗归]了，押金事小，我就怕要我還貸款”，另一個(gè)群友不安地回應(yīng)，“當(dāng)時(shí)住蛋殼本來(lái)是看中了月付，要是年付，剛畢業(yè)的誰(shuí)能付得起，本來(lái)想著減輕壓力，最后還是掉到了坑里?！钡灿腥河押苊?，“新聞跟進(jìn)報(bào)道是好事，同時(shí)對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是壞事，報(bào)道一出來(lái)各大媒體都轉(zhuǎn)載，他們的租戶(hù)越來(lái)越少，進(jìn)賬少了資金緊張，（資金）斷裂咱們貸款就背定了?！?/p>
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租房貸之爭(zhēng)
無(wú)論8月23日那篇自媒體文章的出發(fā)點(diǎn)是什么，很大程度上，它掀起了大眾對(duì)于長(zhǎng)租公寓引入消費(fèi)貸等模式的質(zhì)疑和抵觸。甚至有言辭激烈者直指，“所謂的資本創(chuàng)新完全是缺德。”一時(shí)間，關(guān)于一線城市租金水平、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、資本在長(zhǎng)租市場(chǎng)中所扮角色的討論甚囂塵上。
而要梳理清楚長(zhǎng)租公寓行業(yè)在近年來(lái)的變化，或許還應(yīng)該從2015年說(shuō)起。
對(duì)于長(zhǎng)期承受著政策不明朗風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，2015年無(wú)疑是暖風(fēng)習(xí)習(xí)的轉(zhuǎn)折之年。先是11月份，國(guó)務(wù)院辦公廳的85號(hào)文首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并在稅收、融資等方面給予政策支持。到了12月，住建部又發(fā)文首次提出“購(gòu)租并舉”，主張大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。
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杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家的總部一片狼藉。鼎家破產(chǎn)約有4000戶(hù)租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家
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一些商業(yè)企業(yè)敏銳地捕捉到了政策破冰的趨勢(shì)，一時(shí)春江水暖。
這一年，由前團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站糯米網(wǎng)（后被百度全資收購(gòu)）創(chuàng)始人、前領(lǐng)英中國(guó)總裁沈博陽(yáng)天使投資的蛋殼公寓在北京成立。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數(shù)量已達(dá)到兩千多間；而成立于2011年5月的自如，四年后已在京擁有3萬(wàn)套、10萬(wàn)間房源，房源量相比2014年增長(zhǎng)了3倍。
到了2016年，政策更為明朗。6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》提出六項(xiàng)具體政策措施，第一條即是發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平。就在《意見(jiàn)》發(fā)布的前一個(gè)月，自如從鏈家拆分出來(lái)獨(dú)立發(fā)展，彼時(shí)，自如已經(jīng)進(jìn)駐了三個(gè)城市，手握20萬(wàn)間房源。同年年底，蛋殼公寓的房源數(shù)量也達(dá)到1.2萬(wàn)間。
2017年10月十九大召開(kāi)完，行業(yè)熱度進(jìn)一步升溫。十九大報(bào)告中，過(guò)去“購(gòu)租并舉”的說(shuō)法已經(jīng)扭轉(zhuǎn)為“租購(gòu)并舉”，租賃行業(yè)迎來(lái)了新一輪利好。光華管理學(xué)院在2017年12月發(fā)布的《中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)發(fā)展研究》報(bào)告中就解讀道，“根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的一系列租賃住房政策指引，未來(lái)中國(guó)租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式將由當(dāng)前的‘C2C’向‘B2C’轉(zhuǎn)變，租賃住房資產(chǎn)將由各類(lèi)租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期持有?！?/p>
根據(jù)鏈家于2017年底發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場(chǎng)租金GMV（交易總額）已超過(guò)1萬(wàn)億元；未來(lái) 10 年，中國(guó)租賃人口近 2.3 億人，租房市場(chǎng)租金GMV 將接近3萬(wàn)億元；到 2030 年，租賃人口近 3 億人，租金GMV 將達(dá) 4.6 萬(wàn)億元。
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一時(shí)間，享受著多項(xiàng)政策紅利及良好中長(zhǎng)期收益預(yù)期的住房租賃市場(chǎng)，便成了各路資本追逐的“風(fēng)口”。無(wú)論是以萬(wàn)科為首的房企系，還是以鏈家（自如）為代表的房產(chǎn)中介系，抑或是以蛋殼為代表的公寓運(yùn)營(yíng)商系，都想在龐大的租房市場(chǎng)中拔得頭籌。據(jù)《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)的各類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。
“跑得不夠快，就會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手碾壓?！?魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳在今年年中接受《中國(guó)企業(yè)家》采訪時(shí)，曾這樣概括魔方這幾年的“生存哲學(xué)”。而速度幾乎是整個(gè)行業(yè)拼殺的關(guān)鍵，要衡量跑得夠不夠快，一個(gè)重要的競(jìng)爭(zhēng)性指標(biāo)即是手握房源的數(shù)量?！百Y本看中的是你的團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品有沒(méi)有很好的復(fù)制能力，”一位行業(yè)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者告訴《南方人物周刊》。
綜合網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2017年年末，“相寓”（我愛(ài)我家旗下品牌）以及“自如”的在管房源均已達(dá)到50萬(wàn)間；成立較晚的蛋殼公寓同樣發(fā)展迅猛，較2016年底增長(zhǎng)了近5倍，達(dá)到7萬(wàn)間。而根據(jù)蛋殼董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)在今年3月接受新浪科技采訪時(shí)的說(shuō)法，蛋殼計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)，讓管理房源數(shù)達(dá)到100萬(wàn)間。
然而，各家猛刷數(shù)據(jù)背后有一個(gè)關(guān)鍵的前提：要爭(zhēng)取更多的房源，拿下更多的市場(chǎng)份額，需要在短期內(nèi)投入大量的資金，可是錢(qián)從哪里來(lái)？
目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的三類(lèi)玩家，除了房企系是自有地產(chǎn)為主，無(wú)論是中介系還是運(yùn)營(yíng)商系，這些更為活躍的市場(chǎng)主體本質(zhì)上都是“二房東”。從資金投入上看，不僅要拿房、裝修，還要投入經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理，再加上渠道推廣，需要大量的資金。但他們并非自持地產(chǎn)，沒(méi)有房產(chǎn)抵押，往往無(wú)法獲得傳統(tǒng)融資支持，僅靠租金回報(bào)，回收周期又長(zhǎng)。
那么，如何降低資金獲取成本，就成了長(zhǎng)租公寓行業(yè)克服盈利痛點(diǎn)的關(guān)鍵。
股權(quán)融資是可以選擇的出路之一。
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即便是一位房產(chǎn)中介，史澤會(huì)也沒(méi)有逃脫北漂最大的痛——搬家。她來(lái)北京兩年，搬家6次
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事實(shí)上，資本向頭部玩家的聚攏為其提供了巨額的彈藥。2018年1月，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個(gè)月的時(shí)間之后，蛋殼再次完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。而根據(jù)券商中國(guó)對(duì)20家規(guī)模排名靠前的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)排名TOP10的分散式公寓今年以來(lái)的融資額已達(dá)到了64億元；而對(duì)于TOP10的集中式公寓，這一數(shù)據(jù)也同樣逼近14億元。
然而，即便資本兇猛，相比滴滴快的式的補(bǔ)貼大戰(zhàn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)比拼的資金體量，顯然不是僅靠風(fēng)險(xiǎn)投資就可以持續(xù)支撐的。
那該怎么辦？
實(shí)際上，早在2016年國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《意見(jiàn)》中，就明確了“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。可以理解為，政策鼓勵(lì)利用合規(guī)的金融創(chuàng)新方法支持住房租賃企業(yè)的發(fā)展，這正是“金融+長(zhǎng)租公寓”的運(yùn)營(yíng)模式在行業(yè)里被廣泛使用的原因。
據(jù)中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇介紹，從實(shí)踐情況看，目前“金融+長(zhǎng)租公寓”模式的主要資金來(lái)源包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、消費(fèi)金融公司、ABS（以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式）等。
“各種資金來(lái)源中，ABS具有透明、公開(kāi)、信息披露完善、監(jiān)管措施充分等特點(diǎn)，目前總量為15.64億元，是各類(lèi)資金中占比最小的。很重要原因就是滿(mǎn)足監(jiān)管要求的合格企業(yè)和資產(chǎn)不足?！蹦Х焦⒑妥匀缇驮?017年先后推出了ABS，以2017年8月15日發(fā)行成立的“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”為例,該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，項(xiàng)目的底層資產(chǎn)即為自如的房租分期小額貸款。
而根據(jù)蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖今年5月對(duì)“安家融媒”的介紹，蛋殼目前在金融方面主要涵蓋銀企合作、消費(fèi)金融和融資三部分。根據(jù)公開(kāi)資料，目前蛋殼公寓的資金來(lái)源主要包括銀企合作（蛋殼公寓先后與中國(guó)建設(shè)銀行上海嘉定支行、深圳分行、武漢江岸支行簽訂租賃合作協(xié)議）和消費(fèi)金融（曾與蛋殼合作的金融企業(yè)包括任買(mǎi)、會(huì)分期、惠分期、元寶易、微眾銀行等）。
在何亮宇看來(lái)，在規(guī)范發(fā)展的前提下，以房租分期為代表的消費(fèi)貸是對(duì)租賃企業(yè)和租客都有利的金融工具。比如租客的租期為一年，對(duì)于一些手頭不寬裕的租客，通過(guò)消費(fèi)貸，可以享受一次性付清一年房租帶來(lái)的租金折扣；而從房屋租賃企業(yè)的角度，可從消費(fèi)貸企業(yè)一次性獲得一年房租，而其向業(yè)主支付房租的周期一般為3個(gè)月，這樣就可以形成公司賬上的資金沉淀，相當(dāng)于企業(yè)使用了租客信用，以較低成本獲得了資金。
同時(shí)，對(duì)于提供消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，龐大的市場(chǎng)需求能幫助它們迅速獲客并開(kāi)展業(yè)務(wù)。以“會(huì)分期”為例，其可向租客提供季付、半年付、年付等金融產(chǎn)品，分期服務(wù)費(fèi)分別為 4%、5% 和 8%，逾期費(fèi)率按月租的 1% 收取，違約率為租金的 10%-20%。實(shí)際上，據(jù)一位長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者向《南方人物周刊》介紹，許多做相關(guān)業(yè)務(wù)的公司會(huì)主動(dòng)聯(lián)系長(zhǎng)租企業(yè)，尋求租金貸合作的機(jī)會(huì)。
雖然輿論大多對(duì)房屋租賃企業(yè)通過(guò)消費(fèi)貸獲取資金沉淀的做法頗有微詞，但何亮宇覺(jué)得這中間還是存在一些誤讀，“期限錯(cuò)配和資金沉淀是二房東經(jīng)營(yíng)模式下必然存在的，這就跟零售行業(yè)中批發(fā)端與零售端賬期不同形成的鋪底資金相似，而與是否有消費(fèi)貸無(wú)關(guān)，但是消費(fèi)貸確實(shí)加大了資金沉淀?！?/p>
他認(rèn)為最近“租房貸”備受爭(zhēng)議，主要是因?yàn)槠湓诎l(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)暴露，有的即使合法合規(guī)，也存在過(guò)度使用消費(fèi)貸的情況或趨勢(shì)?！氨热缱饪偷淖饧s是一次性支付一年租金，但消費(fèi)貸卻是兩年甚至三年的；有的租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式，刻意引導(dǎo)甚至隱瞞欺詐租客，誘使其采取消費(fèi)貸方式；有的租賃企業(yè)獲得沉淀資金后，不進(jìn)行主業(yè)擴(kuò)張，挪做他用?！?/p>
就在8月17日，北京市住建委、市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等多部門(mén)對(duì)住房租賃企業(yè)約談時(shí)提出的“三不得”要求中，第一條就是住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。而在市住建委已經(jīng)啟動(dòng)的對(duì)住房租賃企業(yè)的聯(lián)合專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查中，不按約定用途使用融資資金的行為也被列為“三嚴(yán)查”之一。
雖然許多金融人士立場(chǎng)堅(jiān)定地認(rèn)為金融創(chuàng)新絕不應(yīng)該為“爆倉(cāng)”背鍋，但關(guān)于“金融+長(zhǎng)租公寓”模式的討論和反思也在繼續(xù)。
“以‘自如1號(hào)ABS’為例，雖然依托自如的風(fēng)控體系和分期消費(fèi)場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，該類(lèi)資產(chǎn)違約率極低、安全性較高，但是其潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可能在于底層資產(chǎn)的持續(xù)生成能力，即在房租上漲及市場(chǎng)情緒波動(dòng)的大背景下，自如能否持續(xù)高效地獲取足夠優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)或存在一定風(fēng)險(xiǎn)，而獲得房源最好的方式就是通過(guò)高租金。”雖然無(wú)法預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景，但灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱認(rèn)為未來(lái)房源獲取可能會(huì)更加激烈。
一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，在行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，住房租賃確實(shí)存在一定的監(jiān)管缺失?？紤]到目前長(zhǎng)租公寓是否“爆倉(cāng)”很大程度上還是取決于相關(guān)公司的運(yùn)營(yíng)和風(fēng)控能力，加強(qiáng)監(jiān)管成為金融行業(yè)的共識(shí)。陳岱認(rèn)為政策如何跟進(jìn)和細(xì)化同樣需要謹(jǐn)慎，“后期隨著監(jiān)管的推進(jìn)與深入，是否會(huì)引發(fā)行業(yè)恐慌，導(dǎo)致與長(zhǎng)租公寓連接的“租房貸”投資人擠兌，或是長(zhǎng)租公寓的借款人大規(guī)模違約，都應(yīng)該提起重視的?！?/p>
8月25日，《南方人物周刊》記者以租客身份在北京海淀區(qū)隨機(jī)走訪，據(jù)一位蛋殼管家介紹，目前蛋殼的支付方式分為三種（押一付一，押一付半年，押一付一年）。該管家的首推并非之前備受爭(zhēng)議的“租金貸”產(chǎn)品，而是重點(diǎn)推薦了據(jù)說(shuō)僅在8月限量開(kāi)放的“押一付一年，服務(wù)費(fèi)打一折”的活動(dòng)（據(jù)其介紹，以前支付全年租金對(duì)應(yīng)服務(wù)費(fèi)打六折），并稱(chēng)這一“福利”推出后，選擇年付的租戶(hù)明顯增多。
當(dāng)被問(wèn)起關(guān)于“分期月付”的細(xì)節(jié)，該管家稱(chēng)，8月過(guò)后，蛋殼采用月付形式會(huì)變少，“后面可能就不做這個(gè)了，其實(shí)這本身是一個(gè)好事，也不用付利息什么的，坑人的主要還是一些小中介，結(jié)果網(wǎng)上老說(shuō)這個(gè)不好，以后可能都辦不了月付?！?/p>
9月1日，《財(cái)經(jīng)》援引知情人士的消息稱(chēng)，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。
不過(guò)，從全國(guó)范圍來(lái)看，因?yàn)楦鞯厍闆r各異，政策“是進(jìn)是退”的風(fēng)向并不統(tǒng)一。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《南方人物周刊》透露，五大行中的一家為響應(yīng)政策從去年起陸續(xù)開(kāi)發(fā)了多項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品，最近，西南某分行為了增加系統(tǒng)里的房源數(shù)量，將高校的宿舍全部上線，讓住宿舍的學(xué)生下載APP完成交易?！耙恍┑胤竭€處于拓展房源促成交易的階段，基本還沒(méi)涉及房租貸?！?/p>
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“北京過(guò)來(lái)的企業(yè)”
時(shí)隔大半個(gè)月，提起“天通苑事件”，孫旭依然表現(xiàn)地有些義憤填膺。
8月1日，一位名叫“仙翩”的網(wǎng)友在水木社區(qū)發(fā)表了一篇帖子，該帖稱(chēng)，自己于7月中旬將天通苑的一套120平三居室掛在58同城上面，打算出租。本來(lái)預(yù)期價(jià)格在7500元每月，但在自如和蛋殼公寓兩家中介的三輪抬價(jià)之后，最終以10800元每月成交，房租每年漲2%?！跋婶妗甭暦Q(chēng)，當(dāng)時(shí)蛋殼公寓的中介說(shuō)，不管自如出多少，都多加300元。此后，自如回應(yīng)稱(chēng)，該事件系不實(shí)傳聞，長(zhǎng)租公寓不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。蛋殼公寓也發(fā)表公開(kāi)聲明稱(chēng)網(wǎng)帖內(nèi)容虛假，蛋殼公寓并未與發(fā)帖人有過(guò)這套房源的簽約行為，已報(bào)案并提起訴訟。
作為北京某熱門(mén)地段的蛋殼管家，孫旭對(duì)于這場(chǎng)長(zhǎng)租公寓風(fēng)波的緣起，給出了一個(gè)截然不同的故事版本——蛋殼非但不是攪局者，反而是受害者。
“其實(shí)那房子根本用不了那么貴，住的人也不傻，這么高價(jià)不會(huì)租的，我們主要是為了跟自如斗氣?！备鶕?jù)孫旭的說(shuō)法，房主最初和蛋殼談好了，可自如來(lái)插了一杠子，“我們業(yè)務(wù)員都很生氣，公司就說(shuō)，‘無(wú)論多少錢(qián)，這個(gè)房子都要給我們租掉?！笨蓻](méi)想到，房東把事情發(fā)到了網(wǎng)上，“捅大了?！?/p>
無(wú)論孫旭的說(shuō)法是否屬實(shí)，她的故事都間接佐證了行業(yè)搶房確實(shí)存在；而即便“仙翩”的說(shuō)法并非完全屬實(shí)，根據(jù)該帖下網(wǎng)友的跟帖，高價(jià)拿房也絕非個(gè)例?！吨袊?guó)基金報(bào)》曾在報(bào)道中援引一位名為“Leonardo”的網(wǎng)友的留言，“去年過(guò)年鄰居的兩居出租市場(chǎng)價(jià)5k-5.5k，開(kāi)始自己談可能都愿意出5k左右，結(jié)果中介直接給8k租3年，他心動(dòng)了，租給他。一個(gè)星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當(dāng)3居分租，整租9.5k?！?/p>
在廣州從事了兩年多長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)的方可認(rèn)為，這段話其實(shí)透露出了兩個(gè)信息，一是長(zhǎng)租公寓由來(lái)已久的盈利模式，二則行業(yè)走上風(fēng)口后激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。
據(jù)方可介紹，對(duì)收來(lái)的房屋進(jìn)行“N+1”改造（比如兩房改三房）一度是行業(yè)的普遍做法，也是政策最初支持行業(yè)發(fā)展的原因之一。
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“從政府的角度，如果我作為‘二房東’，手里有一千套房，我把合租房里很少使用的客廳改成一個(gè)房間，相當(dāng)于市場(chǎng)里就多了一千套房源供應(yīng)；從租客的角度，比如一個(gè)三室一廳的市場(chǎng)價(jià)格是8500元，那么經(jīng)由我們改造裝修，每個(gè)租客分?jǐn)偟淖饨鹁涂梢越档?00元左右，如果我們能跟房東談得更低，租金就可以更低，其實(shí)租客是以更低的價(jià)格獲得了一個(gè)較好的居住品質(zhì)，也不必一定要湊齊朋友來(lái)整租；從我們租賃企業(yè)的角度，其實(shí)是從批發(fā)到零售，如果成本管控、運(yùn)營(yíng)管理得好，也是一門(mén)好生意?！?/p>
從2016年年中推出第一個(gè)項(xiàng)目，定位女性白領(lǐng)公寓，方可手上至今已積累了近800間房。不過(guò)兩年來(lái)，讓他頗為感嘆的是，無(wú)論是他還是同行，廣州這兩年始終沒(méi)能長(zhǎng)出一家規(guī)模很大的本土長(zhǎng)租公寓品牌。
變化始于去年底，帶來(lái)變化的正是自如和蛋殼。方可將它們統(tǒng)稱(chēng)為“北京過(guò)來(lái)的企業(yè)”，二者分別于2017年12月和2018年4月入駐廣州。外來(lái)者的入局幾乎讓廣州租房市場(chǎng)的池子一夜之間由平靜到滾燙。
“廣東人做事比較務(wù)實(shí)，一般不會(huì)通過(guò)高杠桿去撬房東的房源。北京過(guò)來(lái)的企業(yè)就不一樣了，那邊喜歡不斷地融資，不斷地放杠桿去擴(kuò)張。這兩家公司來(lái)廣州之后，整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)被抬得水漲船高了。”
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交鋒
方可與自如、蛋殼的第一次正面交鋒發(fā)生在今年3月初。雖然行業(yè)里早就流傳著各種被“秒殺”的故事，但這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”結(jié)束之快，還是讓方可印象深刻。
那天，一直聯(lián)系的中介通知他去看新房源，到了房主家，才發(fā)現(xiàn)除了自己，還有蛋殼、自如在內(nèi)的好幾家友商一同“競(jìng)標(biāo)”?！拔覀兪前词袌?chǎng)價(jià)去拿，兩房報(bào)的5300。蛋殼一來(lái)呢，直接抬高到6000，自如又抬高一些?！?方可自知拿房沒(méi)戲，便起身離開(kāi)。
“我們的經(jīng)營(yíng)方式不一樣，他們是做規(guī)模，可以這樣去報(bào)，我們這種精細(xì)化運(yùn)作的，如果租金談得太高，后期運(yùn)營(yíng)的壓力很大?！狈娇尚睦镉斜編ぃ绻孟逻@套兩房再改三房，按照他們的操作標(biāo)準(zhǔn)，家私家電家具配下來(lái)（三臺(tái)空調(diào)6000元+一臺(tái)洗衣機(jī)1000元+一臺(tái)冰箱1000元+3套家具12000元），加上其他裝修改造，差不多要花去三萬(wàn)左右。“如果我6000元拿下房子，對(duì)外出租就要到七八千才能回本。但是租金高了，空置率就會(huì)上升，壓力馬上就來(lái)了。”（方可拿房多為裝修好的回遷房，改造主要是通過(guò)搭建硅酸鈣板隔斷墻，做出一個(gè)房間，故裝修成本較少。公寓行業(yè)不同于中介，公寓從跟房東簽訂合同收房開(kāi)始，就要向房東付房租了。有行業(yè)數(shù)據(jù)稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓的出租率低于90%則容易處于虧損狀態(tài)。）
事后，在和同行的交流中，方可才意識(shí)到，這些“北京友商”不僅資金充足、推廣舍得，拿房也很講策略?！半m然他們報(bào)價(jià)6000，比我們高700，但他們并不是按我們慣用的全包式報(bào)價(jià)，他們可能需要房東自己出物業(yè)管理費(fèi)，還會(huì)讓房東每年給他們一個(gè)月的免租期（用于裝修）。這樣算下來(lái)，可能他們的成本也就不到5500。但對(duì)房東來(lái)講，最有沖擊的就是單價(jià)，房東答應(yīng)了，他們才會(huì)具體談條件。還有一些房東會(huì)覺(jué)得他們的公司大，有品牌背書(shū)，就同意他們免押金，那相比我們要押兩個(gè)月的租金，成本又降低了許多?！?/p>
據(jù)方可介紹，在蛋殼進(jìn)駐廣州前，自如拿房幾乎不需要加價(jià)，“自如品牌大，一些小區(qū)房子本身3500，它可能3300就拿下來(lái)了，因?yàn)樗梢越o這個(gè)房子做很多增值服務(wù)?！钡@種“沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)”的狀態(tài)，很快被“融資子彈”充足、同為外來(lái)者的蛋殼給打破了。
雖然方可確實(shí)感知到了友商進(jìn)駐后對(duì)拿房?jī)r(jià)格的影響，但親歷過(guò)雙方競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)的他并不認(rèn)同此前輿論的憂慮，即租房企業(yè)會(huì)無(wú)限度地抬高租金?！八麄兛赡苁菚?huì)兩百、三百、五百地加，但如果一方覺(jué)得超過(guò)他運(yùn)營(yíng)價(jià)格的極限，就不會(huì)再出手。因?yàn)楹献饪蛻?hù)一般對(duì)價(jià)格的敏感度非常高，即便每月每間只有幾百元的差距，都可能導(dǎo)致空置率的上升。市場(chǎng)上肯定會(huì)有一兩家在抬高租金，但如今的情緒肯定是被放大了。”
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小笛來(lái)自江蘇徐州，在一家時(shí)尚雜志社做新媒體編輯。父母由于擔(dān)心她的安全，在公司附近給她租了一間月租4000元的公寓。小笛為了住的安心，來(lái)京之初在工作之余就去做兼職，那些日子她每天都是早出晚歸
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雖然方可認(rèn)同，無(wú)論是自如還是蛋殼，都為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的起步、發(fā)展做了許多貢獻(xiàn)，但對(duì)“偏安”已久的廣東同行來(lái)說(shuō)，外來(lái)者的沖擊是巨大的，不僅在拿房上，也在出租上。
“廣州這個(gè)市場(chǎng)這么多年都是押二付一，但是這兩家企業(yè)進(jìn)來(lái)后，會(huì)使用金融杠桿，做押一付一，或者押零付一，那我們不能跟進(jìn)的話，就肯定會(huì)喪失用戶(hù)?！敝?，方可只在有去庫(kù)存需求的時(shí)候會(huì)做此類(lèi)促銷(xiāo)，但現(xiàn)在，在很多租客眼中，“押一付一”似乎成了市場(chǎng)常態(tài)。
不過(guò)，方可并不愿意嘗試金融杠桿，雖然曾有很多企業(yè)找來(lái)，但方可從沒(méi)考慮過(guò)引入租金貸，“它不是一個(gè)穩(wěn)健的擴(kuò)張方式。萬(wàn)一哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題的話，資金鏈一斷裂，會(huì)產(chǎn)生很大問(wèn)題。我覺(jué)得，還是有多少能力辦多大事情。”如今，方可的公寓品牌也新增了“押一付一”，不過(guò)僅針對(duì)剛畢業(yè)的大學(xué)生。
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2017年7月19日，北京，周曉燁從東北一所211大學(xué)碩士畢業(yè)，在中關(guān)村一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作。她與5人合租在北五環(huán)外，每月房租1600元
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“雖然還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)周邊有小型長(zhǎng)租公寓倒掉的，但是會(huì)有一些被別人并購(gòu)了，自如和蛋殼是不做并購(gòu)的?！狈娇山衲暌步佑|了四五家主動(dòng)提出被并意向的長(zhǎng)租公寓品牌，慎重考慮下，他們最終并了兩家?！岸际鞘掷镂罩甙耸追吭催@樣的小二房東，巨頭沒(méi)來(lái)之前，他們可能活得還蠻滋潤(rùn)，現(xiàn)在壓力就很大了，這也是行業(yè)洗牌的正常過(guò)程?！?/p>
有了被“秒殺”的第一次，第二次又見(jiàn)面，房東還沒(méi)來(lái)，方可就撤了，“跟同行有一些溝通，他們大公司，一般兩房都是定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)6000。了解了他們的定價(jià)和策略，就沒(méi)必要浪費(fèi)時(shí)間了。后來(lái)，中介再找我們，如果還有其他人開(kāi)價(jià)，基本上我們就不去談了?！?/p>
“只能這樣，因?yàn)槟銢](méi)有資本去跟他們拼啊，拼一套、兩套還好，一兩百套怎么跟他拼？你還沒(méi)拼，可能自己就死掉了。”方可知道硬碰硬沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，他只能在差異化產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)上下功夫，而這就意味著經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)型。
去年12月以來(lái)，方可開(kāi)始嘗試瞄準(zhǔn)一個(gè)新的細(xì)分市場(chǎng)——面向外地來(lái)穗高管家庭的長(zhǎng)租公寓?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，珠江新城、天河北這邊有很多公司會(huì)從外地聘請(qǐng)一些高管，但是因?yàn)橄拶?gòu)政策，他們一時(shí)買(mǎi)不了房。公司雖然可以報(bào)銷(xiāo)房租，但市面上個(gè)人房東的房子滿(mǎn)足不了他們的需求，高檔酒店的設(shè)施也并不居家，我們有能力填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白?！卑肽陙?lái)，方可已經(jīng)做了160套這樣的租房產(chǎn)品，“合租的項(xiàng)目也會(huì)去做，但高管公寓可能會(huì)是我們未來(lái)的主要方向了。”
方可很清楚，現(xiàn)在他手中握著的幾百套房源大多得益于“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”，因?yàn)橹澳梅孔饨鸨容^低，所以定價(jià)也比較低，這輪漲價(jià)風(fēng)波中，他可以維持房租不變；但如果是新進(jìn)入的創(chuàng)業(yè)公司，在這輪行情下，前端拿房的價(jià)格上漲，肯定會(huì)傳導(dǎo)到后端的出租價(jià)格上。
“當(dāng)然，也不排除有一些大的企業(yè)高價(jià)拿房、低價(jià)出房，先占領(lǐng)市場(chǎng)嘛?！?方可介紹說(shuō)，之前深圳市場(chǎng)就打得很瘋狂，“我聽(tīng)到過(guò)一個(gè)說(shuō)法是，一般開(kāi)價(jià)5000，他們報(bào)5500，然后直接5500租出去，這樣第一年他的壓力會(huì)特別大?！狈娇捎X(jué)得這也無(wú)可厚非，“每個(gè)企業(yè)都有自己的經(jīng)營(yíng)策略，這是完全的市場(chǎng)行為，他們有這樣的實(shí)力，就可以這樣去做?！?/p>
方可知道，自己的安寧只是暫時(shí)的，“再過(guò)幾年就不一樣了，等到他們擴(kuò)張得非常大的時(shí)候，如果你還沒(méi)有選好一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，你就沒(méi)有發(fā)展空間了。只是守著目前的方向過(guò)日子，再過(guò)幾年，你就消失了?！?/p>
不只是方可，這幾乎是所有仍想在行業(yè)中活躍的中小玩家都必須思考的問(wèn)題，“任何行業(yè)都是這樣，肯定會(huì)有頭部的幾個(gè)企業(yè)占領(lǐng)大部分市場(chǎng)?！钡屗麘c幸的是，至少在廣州，還有大量的城中村改造尚在進(jìn)行。
“我們所知的消息是，廣州在未來(lái)幾年還要改造13個(gè)城中村。但實(shí)際上，像這樣的城中村應(yīng)該還有幾十、上百個(gè)。相比北京、上海，廣州的房源目前是比較充足的，低端、中端、高端都比較均勻。如果哪一天，城中村被開(kāi)發(fā)商給控制了，像自如、蛋殼這樣的大公司把城中心的個(gè)人房源給壟斷了，那肯定租金就上來(lái)了?！睋?jù)方可介紹，珠江新城已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。
“每一個(gè)長(zhǎng)租供應(yīng)商都想壓價(jià)，以較低的租金把房子拿過(guò)來(lái)，然后以合理的價(jià)格租出去，如果說(shuō)我能以更低的成本拿到房子，為什么要以更高的成本拿呢？這顯然違背商業(yè)原則。只不過(guò)，行業(yè)發(fā)展到一定程度，就會(huì)不惜成本去搶占市場(chǎng)，大家爭(zhēng)搶的核心是租房這個(gè)入口，錯(cuò)過(guò)了你就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)了?！狈娇芍毖裕谶@個(gè)階段，無(wú)論是頭部玩家，還是其余想分一杯羹的中小玩家，每個(gè)人危機(jī)感都很強(qiáng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)持續(xù)下去。
“但核心的觀點(diǎn)是，長(zhǎng)租公寓絕對(duì)不是推高房租價(jià)格的核心因素，絕對(duì)不是，也完全沒(méi)有這個(gè)能力，你怎么可能以2%的市場(chǎng)占有率撬動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)？”（2017年6月，華菁證券發(fā)布長(zhǎng)租公寓行業(yè)報(bào)告，稱(chēng)我國(guó)目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬(wàn)間，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%。報(bào)告預(yù)測(cè)未來(lái)整體品牌公寓的市場(chǎng)占有率將分布在10%-15%的范圍內(nèi)。）
方可認(rèn)為這次以北京為代表的多地租金暴漲背后，最關(guān)鍵的還是供需矛盾，“北京之前拆了那么多棚戶(hù)、違建，那之前住在那里的人要去哪里住？加上限購(gòu)調(diào)控趨嚴(yán)，一部分買(mǎi)房剛需被抑制，供應(yīng)量有限，需求量不斷上升，價(jià)格上漲是自然的。資本是其中的原因之一，但絕不是最核心的因素?！?/p>
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前路
不同于方可的現(xiàn)身說(shuō)法，陳岱試圖從理論角度佐證一個(gè)相同的觀點(diǎn)，“有報(bào)道說(shuō)長(zhǎng)租公寓公司通過(guò)抬高房租收取房源，形成壟斷后，利用高租金賺取暴利，并且給租客造成極大的負(fù)擔(dān)。其實(shí)從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，隨著邊際成本逐漸提高，長(zhǎng)租公寓中介通過(guò)提高房租獲取原始房源的做法會(huì)使成本大幅提高，利潤(rùn)迅速下降，這是有悖于企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的；而隨著租房?jī)r(jià)格的提升，會(huì)促使更多的房源進(jìn)入市場(chǎng)，增加供給，兩方面因素作用會(huì)慢慢達(dá)到一個(gè)平衡，最終決定價(jià)格的還是供求關(guān)系?！?/p>
但經(jīng)濟(jì)學(xué)原理比起焦慮的現(xiàn)實(shí)和不明朗的未來(lái)，還是略顯蒼白。
在陳岱看來(lái)，“資本運(yùn)作的邏輯在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有什么特別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，爭(zhēng)取價(jià)格決定‘話語(yǔ)權(quán)’，經(jīng)過(guò)‘行業(yè)洗牌’，持續(xù)賺取利潤(rùn)。資本在意的不是提高多少租金率，關(guān)注的是占領(lǐng)市場(chǎng)后的利潤(rùn)?！?/p>
但在搏命拼殺、搶占萬(wàn)億市場(chǎng)的過(guò)程中，在走向政策倡導(dǎo)的“規(guī)?；⒓s化、專(zhuān)業(yè)化”的道路上，曾經(jīng)被速度遮蓋住的問(wèn)題正在激化并加速暴露。
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2017年7月27日，北京，對(duì)于剛剛畢業(yè)的小秦同學(xué)來(lái)說(shuō)，相較于找工作，在北京找個(gè)住處更加困難。小秦和很多年輕人一樣，抱著出去闖一闖的心態(tài)來(lái)的北京，在一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作，目前暫住在北五環(huán)的親戚家。為了盡快找到住處，他一有空就在租房APP上查看最新的出租信息
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9月1日，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的自媒體文章再度引發(fā)民情激憤。雖然目前很難證明裝修污染和白血病的直接關(guān)系，但這不是自如第一次被曝出“甲醛超標(biāo)”問(wèn)題。在此之前，中央人民廣播電臺(tái)、《新京報(bào)》等多家媒體均有過(guò)相關(guān)報(bào)道，一些反應(yīng)較明顯的受訪對(duì)象曾出現(xiàn)過(guò)惡心、頭暈、血小板減少等癥狀。即便自如屢次公開(kāi)聲明“所選裝修材料都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)”，但關(guān)于自如甲醛房的“維權(quán)”一直存在。
“自己家里裝修會(huì)選擇比較優(yōu)質(zhì)的環(huán)保材料，我們一般建議晾一到兩個(gè)月再入住，”一位行業(yè)相關(guān)人士對(duì)《南方人物周刊》介紹，“這些長(zhǎng)租公寓品牌用的材料肯定不會(huì)跟自家選材一樣講究，這么短時(shí)間肯定不足以讓甲醛散到比較低的濃度?！?/p>
在方可看來(lái)，從裝修到入住，基本行業(yè)都留存一個(gè)月的時(shí)間，只不過(guò)有的是在回遷房的基礎(chǔ)上直接添家具，基本沒(méi)什么味道，而如果是要重新裝修，味道就會(huì)比較重。根據(jù)部分網(wǎng)友在微博熱搜話題下的留言，很多時(shí)候，一個(gè)月的裝修散味期都很難保證，“有的房子工人還在裝修，管家就會(huì)帶人去看房?！?/p>
實(shí)際上，一位在北京任職的自如員工對(duì)《南方人物周刊》透露，這次出事之前，他曾留意到有部分新房源從收房、裝修到上架，周期僅在兩周左右。
家住中關(guān)村的黃言向《南方人物周刊》透露，他家樓下的自如房從開(kāi)始裝修到搬進(jìn)住戶(hù)就不足一個(gè)月。黃言自己曾在自如住過(guò)，但是不足半年便因各種啼笑皆非的問(wèn)題而搬出，“有一次上廁所，發(fā)現(xiàn)馬桶跑了，仔細(xì)一看，原來(lái)是用來(lái)固定的膠開(kāi)了，安裝的時(shí)候都沒(méi)有擰螺栓。”
而在《南方人物周刊》記者所在的另一個(gè)裝修主題的微信群里，一位網(wǎng)名為“花落”的群友就吐槽說(shuō)，“我現(xiàn)在裝修的房子之前是租給自如的，工人這次來(lái)拆舊，邊拆邊笑，瓷磚上面鋪地板，墻上也是一層沒(méi)拆又涂了一層?！?/p>
除此之外，因?yàn)樵S多公寓品牌對(duì)合租租客性別不限，還有人提及了其中可能出現(xiàn)的安全問(wèn)題。據(jù)“蛋殼公寓受害者維權(quán)群”群主“羅寶”的講述，她的房間原本是她一人入住，但是最近有朋友在此借住了一個(gè)月，可蛋殼對(duì)此一無(wú)所知。“蛋殼不做登記，對(duì)居住人員成分也不控制，會(huì)有各種安全隱患?！?/p>
“蛋殼公寓受害者維權(quán)群”依然熱鬧，已被曝出的、沒(méi)被曝出的，群友們?cè)谶@里吐槽各種話題，資歷老一點(diǎn)的群友為新加入的群友建言支招，傳授曾經(jīng)的“抗?fàn)帯苯?jīng)驗(yàn)。就在8月31日，一位網(wǎng)名為“麥旋風(fēng)”的群友在一番掙扎后還是決定簽了“押一付一”的貸款合同，“管家說(shuō)季付不用貸款，但是我東拼西湊也剛剛好能押一付一”，在群友們的建議下，她把電子合同打印出來(lái)留了底。另一些人則在群里分享著甲醛檢測(cè)“超標(biāo)”的結(jié)果，準(zhǔn)備預(yù)約醫(yī)院抽血檢查。
8月31日，自如曾針對(duì)其房屋甲醛超標(biāo)問(wèn)題發(fā)布一份承諾書(shū)稱(chēng)，2018年9月1日起，下架全國(guó)九城全部首次出租房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。自如表示，未來(lái)所有新增房源都將100%檢測(cè)合格后上架出租，并在自如APP詳情頁(yè)展示檢測(cè)合格報(bào)告。此外，對(duì)于2018年6月1號(hào)后入住自如首次出租房源的租客，如對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量有疑問(wèn)，可向自如申請(qǐng)免費(fèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)。如果存在房源空氣質(zhì)量超標(biāo)問(wèn)題，可以選擇無(wú)條件退租、換租或者在空氣質(zhì)量治理合格后入住等方式。
即便民情似流水，熱點(diǎn)在輪替，但更多的質(zhì)疑和討論在路上。
危機(jī)能讓一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)撕下華麗數(shù)據(jù)背后的遮羞布、正視良知的緊迫么？由長(zhǎng)租公寓危機(jī)直接觸及的城市化的陣痛、金融創(chuàng)新與濫用、政策的張弛收縮、住房市場(chǎng)供需長(zhǎng)期失衡等紛繁復(fù)雜的問(wèn)題能再度被正視么？
問(wèn)題始終錨定，但回答的過(guò)程漫長(zhǎng)而崎嶇。
（文中柳平，吳寧，孫旭，方可，黃言均為化名）
